La fin d’un bail d’habitation est souvent, dans la pratique, source de difficultés et les illustrations foisonnent : absence de libération des lieux par le locataire, dégâts locatifs, non-paiement des deux derniers mois de loyer (montant équivalent à la garantie locative constituée), désaccord quant aux décomptes de charges, etc.
Ci-dessous, nous proposons quelques précautions à prendre et solutions à mettre en place pour prévenir et/ou régler ce type de conflits ; nous rappelons également quelques principes juridiques.
- Le Juge de Paix a le monopole de la sanction de la résolution du bail
Lorsque le bail prend fin, notamment à la suite d’un congé donné par l’une des parties, le preneur a l’obligation de libérer les lieux loués le dernier jour du bail.
Le bailleur a-t-il la possibilité de faire procéder à l’expulsion de son locataire dans ce cas ?
La réponse à cette question est négative : le bailleur devra obtenir un jugement, et ce à l’intervention du Juge de Paix territorialement compétent (situation des lieux loués) : en d’autres termes, le bailleur ne peut faire appel directement à un Huissier de Justice pour procéder à l’expulsion, et ce même si le bail est valablement résilié : il s’agit là d’une application de l’article 1762 bis du Code civil selon lequel « la clause résolutoire est réputée non écrite ».
Concrètement, le bailleur devra introduire la procédure soit par dépôt au Greffe de la Justice de Paix d’une requête contradictoire, soit par citation, à l’intervention d’un Huissier de Justice (notamment en cas d’urgence).
Observons cependant que la doctrine et la jurisprudence sont divisées quant à savoir qui doit supporter le coût supplémentaire de la citation :
- Certains estiment que les frais doivent rester à charge du demandeur : en choisissant la voie la citation, celui-ci contrevient au principe général de droit d’éviter les coûts inutiles ;
- D’autres estiment qu’ils ne doivent jamais être supportés par le demandeur, lequel est libre de choisir le mode d’introduction de l’instance
- Moratoire hivernal sur les expulsions de logement ?
En région de Bruxelles capitale, l’article 233 duodecies du Code bruxellois suspend du 1er novembre au 15 mars l’exécution des décisions judiciaires qui ordonnent une expulsion de domicile.
La Cour constitutionnelle, dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n°131/2025) a considéré que, compte tenu du pouvoir d’appréciation étendu dont le législateur bruxellois dispose pour garantir le droit à un logement décent et de ses exceptions, le moratoire hivernal ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens des bailleurs[1].
En Région wallonne, et contrairement à une idée reçue, il n’y a pas de moratoire hivernal.
Par le passé, en raison de la crise énergétique de 2022, les expulsions dans les logements privés avaient été interdites entre le 1er novembre 2022 et le 15 mars 2023 : cette mesure n’a pas été prolongée.
Il y a une exception pour les logements sociaux (impossibilité d’expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars).
- Demande judiciaire de validation de congé pour prévenir une probable absence de libération des lieux par le preneur
La jurisprudence admet en général la possibilité pour un bailleur d’introduire, à titre préventif, une demande de validation du congé avec faculté d’expulsion.
En effet, dans ce cas, le bailleur justifie d’un intérêt pour agir et donc de la recevabilité de son action : il est toutefois recommandé de justifier cette demande de validation anticipée en mettant en avant certains éléments concrets, tels que refus du locataire de libérer les lieux, la contestation de la validité du congé, l’entrée dans les lieux d’un nouveau preneur le jour qui suit la date de fin de bail, etc…
Le bailleur, dans ce cas, fera valoir qu’il a l’obligation légale de délivrer la chose louée (voir notamment article 1719, 1° du Code civil).
- Possibilité d’accélérer la procédure ?
Le Code judiciaire, en son article 708, permet de solliciter l’autorisation d’assigner dans un délai réduit (le délai ordinaire de citation est de 8 jours : article 707 du Code judiciaire), et ce dans les cas urgents.
En pratique, une requête motivée en abréviation de délai de citer doit être soumise au Juge de Paix : cette requête doit être présentée sous leur signature par un avocat ou un Huissier de justice.
Donnons un exemple : récemment, une locataire devait libérer les lieux pour le 31 mars 2026 – et ce, à la suite d’un congé qu’elle avait donné elle-même – mais s’était maintenue dans les lieux, en prétextant qu’elle ne trouvait pas un nouveau logement à sa convenance.
Saisie d’une requête en abréviation du délai de citer le 7 avril 2026, par Ordonnance prononcée le même jour, la Juge de Paix a autorisé le bailleur à citer sa locataire à son audience publique extraordinaire du vendredi 10 avril 2026, et ce à condition que la citation soit signifiée à la partie concernée 48 heures avant l’audience.
L’audience s’est tenue le vendredi 10 avril, date à laquelle, après avoir constaté que le bail était résilié le 31 mars 2026, la Juge de Paix a condamné[2] la locataire à migrer des lieux occupés dans les 3 jours de la signification du jugement, et ce avec faculté d’expulsion immédiate et condamnation aux dépens, en ce compris les frais de citation.
Après signification du jugement le lundi 13 avril, la locataire a libéré les lieux loués le samedi 18 avril.
Il est donc possible, dans un délai assez bref, pour un bailleur, de faire reconnaitre ses droits judiciairement et surtout d’obtenir un moyen rapide et efficace pour les faire respecter.
Par ailleurs, le maintien dans le bien loué d’un locataire, au-delà de l’expiration d’un congé, peut justifier la résolution du bail aux torts de celui-ci[3].
En effet, la Cour de cassation a confirmé que l’article 1184 du Code civil (actuellement l’article 5.90 du nouveau Code civil) n’interdisait pas, en règle, de prononcer la résolution d’un contrat lorsque celui-ci a été résilié, cette résiliation fût -elle régulière et antérieure à la demande de résolution[4].
Dans ce cas, l’octroi d’une indemnité de résolution pourrait être octroyée.
- Les dégâts locatifs
La constatation et l’évaluation des éventuels dégâts locatifs en fin de bail est source régulière de différends.
Pour les prévenir, le SNPC recommande l’établissement, tant à l’entrée qu’à la sortie, d’états des lieux par un expert habituellement désigné par le Juge de Paix territorialement compétent, et ce à la requête des deux parties et à frais communs.
Prendre une telle précaution à l’entrée dans les lieux est primordial et « économiquement rentable » : rappelons ici que tant l’Ordonnance bruxelloise que le Décret wallon[5] font obligation aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé contradictoirement et à frais communs.
Lorsque les parties ne s’accordent pas pour procéder aux opérations de sortie des lieux et que le bail ne prévoit pas l’intervention d’un expert à frais communs, le Juge de Paix désignera un expert pour procéder à l’état des lieux, pourvu que le magistrat soit saisi « avant la date de remise des clés »[6].
Il est, selon nous, également possible de saisir le Juge de Paix après la date de remise des clés, en application de l’article 594, 1er du Code judiciaire, lequel dispose que « Le Juge de Paix, saisi par voie de requête, statue sur les demandes de désignation d’expert lorsque la convention des parties ou la loi lui attribue cette désignation ou que l’objet de l’expertise entre dans sa compétence d’attribution ».
Il s’agit d’une procédure assez rapide car le Juge de Paix peut être saisi par requête unilatérale, à l’intervention d’un avocat.
A noter enfin qu’il est toujours possible, pour un bailleur, de tenter d’obtenir indemnisation des dégâts locatifs sur la base de constatations unilatérales et de pièces probantes (photos datées, factures, …)[7].
François DEMBOUR et Julie DECONINCK
LEODIUM AVOCATS
Spécialistes en baux à loyer et baux commerciaux
19.05.2026
[1] Nous renvoyons le lecteur à l’article publié dans « Le Cri », mars 2026, n° 502, page 27 et intitulé : « Moratoire hivernal à Bruxelles : deux exemples rares d’exceptions » (par Alfred DEVREUX, ancien président du SNPC, avocat honoraire)
[2] J.P. SPRIMONT, 10 avril 2026, inédit
[3] J.P IXELLES, 16/15/2025, J.L.M.B, 2026, p.558
[4] Cass.,25 avril 2013, R.G. n°12.0394.F
[5] Art. 220, §3, al. 3 du Code bruxellois du logement et art. 27, §5, al. 3 du Décret wallon du 15 mars 2018
[6] Art. 220, §1er, al. 1er du Code bruxellois du logement et article 27, §5 du Décret de la région wallonne du 15 mars 2018
[7] Dans un jugement émanant de la Justice de Paix du troisième canton de Liège (jugement du 06/10/2017, inédit 17 A 991), une indemnisation des dégâts locatifs a été accordée aux bailleurs qui n’avaient pourtant pas d’état des lieux de sortie contradictoire. Il a été décidé que : « aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été signé entre les parties. Toutefois, les photographies déposées montrent que le logement a été sérieusement dégradé et n’a manifestement pas été entretenu, alors que l’état des lieux d’entrée montre un bien en bon état. De telles dégradations constituent des dégâts qui, de par leur nature, ne pouvaient exister lors de l’entrée dans les lieux et doivent être imputés aux locataires. En effet, même une occupation de quatre années n’explique pas de tels dégâts. Ces derniers résultent d’un manque élémentaire d’entretien, voire d’actes volontaires, mais certainement pas d’un usage locatif normal. Par contre, il ne peut être remis à charge des locataires une remise à neuf complète de l’immeuble. Il sera dès lors retenu un coefficient de vétusté de 20% ».
