Arriérés de charges dans les copropriétés : nouveaux outils pour les syndics pour les récupérer plus facilement
Par Olivier HAMAL, avocat
Dans le cadre de l’évaluation de la loi sur la copropriété et du vote en juin 2018 de différentes dispositions à cette dernière, différents mesures ont été retenues pour faciliter la récupération par la copropriété de charges dues.
Nous en épinglons plus précisé deux.
Privilège pour les copropriétés
Il existe un en France un privilège en faveur des copropriétés depuis de nombreuses années mais en Belgique en raison de différents blocages, il tardait à voir le jour.
En juin 2019, la loi hypothécaire suite au lobbying du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNPC) a été complétée pour une prévoir un.
Le texte est libellé comme suit :
« Art. 155bis. L’article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, modifié en dernier lieu par la loi du 21 février 2014, est complété par un 7° rédigé comme suit :
« 7° L’association des copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. Ce privilège est limité aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17, le privilège visé à l’article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement ».
Pour le monde de la copropriété, il s’agit d’une très belle avancée.
Solidarité usufruitier & nu propriétaire
Le SNPC revendiquait également une disposition prévoyant la solidarité au niveau des sommes dues à la copropriété, par l’usufruitier et le nu propriétaire.
La solidarité ne se présume pas, elle doit être légale ou contractuelle et à défaut d’une disposition légale, le SNPC suggérait que les copropriétés complètent leur règlement général de copropriété par une disposition de ce type :
» Pour le cas où un lot appartient à plusieurs propriétaires en indivision ou pour le cas où la propriété de ce lot est démembrée entre usufruit et nue-propriété, le syndic sera en droit de réclamer la totalité des charges relatives à ce lot auprès de chacun des propriétaires et/ou usufruitiers, lesquels seront ainsi tenus solidairement et indivisiblement des charges de copropriété de toute nature relatives à ce lot. »
Pourquoi ?
Tout d’abord pour faciliter le travail du syndic et lui éviter des comptes d’apothicaires et préalablement de savoir ce qui peut être imputé à l’un ou à l’autre suivant l’acte constitutif du démembrement du droit de propriété en usufruit et nue-propriété. Tout dépendait des modalités retenues par les parties à l’acte dont question ou encore de devoir à défaut s’en référer au Code civil. En cas de discussions entre l’usufruitier et le nu propriétaire, la copropriété pouvait être prise en otage en attendant qu’ils règlent leur différent.
Ensuite, le SNPC avait constaté des opérations d’organisation d’insolvabilité au détriment de copropriétés. Un personne âgée faisant donation à ses enfants de la nue-propriété et conservant l’usufruit et un maximum de frais (si pas tous) en ce compris des frais qu’il est généralement d’usage de mettre à charge du nu propriétaire (voir les grosses réparations par exemple). Or la dite personne âgée n’avait plus les moyens de payer quoi que ce soit et en raison de son âge, la vente de l’usufruit n’aurait rien rapporté.
Pour simplifier les choses, la loi prévoit dorénavant :
« Lorsque la propriété d’un lot est grevée d’un droit d’usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve ».
