Depuis plusieurs années, la Ville de Liège a entamé un grand recensement des logements inoccupés sur son territoire. Elle imposait une taxe aux propriétaires concernés appelée généralement taxe sur les immeubles inoccupés. D’autres autorités communales ont également réalisé la même démarche avec à la clé des amendes administratives aux montants parfois exorbitants afin d’inciter les propriétaires à remettre les logements sur le marché locatif ou à vendre.
Désormais, la Ville de Liège est passé à une étape supérieure en introduisant des actions en justice contre les propriétaires qui restent en défaut de régulariser la situation malgré l’application de l’amende.
Quelle est la base légale ?
La Ville de Liège se fonde sur les articles 80 et suivant du Code de l’habitation durable adopté par décret le 29 octobre 1998.
L’article 80 de ce code explique les cas dans lesquels logement est considéré comme inoccupé :
- 1er. Est présumé inoccupé le logement correspondant à l’un des cas suivants :
1° le logement déclaré inhabitable depuis au moins douze mois;
2° le logement qui n’est pas garni du mobilier indispensable à son affectation pendant une période d’au moins douze mois consécutifs;
3° le logement pour lequel la consommation d’eau ou d’électricité déterminée sur la base d’un relevé et des numéros de compteurs ou estimée sur la base des index disponibles, pour une période d’au moins douze mois consécutifs, est inférieure à la consommation minimale fixée par le Gouvernement.
(…)
4° le logement pour lequel aucune personne n’est inscrite dans les registres de la population pendant une période d’au moins douze mois consécutifs, sauf si le titulaire de droits réels justifie que le logement a servi effectivement soit d’habitation, soit de lieu d’exercice d’activités économiques, sociales ou autres, ou que cette circonstance est indépendante de sa volonté – décret du 15 mai 2003, article 62.
L’occupation sans droit ni titre par une personne sans abri n’interrompt pas l’inoccupation visée à l’alinéa 1er.
(…)
L’article 85 sexies du même code fonde l’action en justice :
Le président du tribunal de première instance statuant comme en référé peut ordonner, à la demande des autorités administratives, ou d’une association ayant pour objet la défense du droit au logement et jouissant de la personnalité civile pour autant qu’elle soit agréée par le Gouvernement selon des critères qu’il détermine, que le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel principal sur le logement inoccupé au sens de l’article 80 ou, dans l’hypothèse d’un logement qui a fait l’objet d’un droit de gestion au sens du présent chapitre, l’opérateur immobilier concerné, prenne toute mesure utile afin d’en assurer l’occupation dans un délai raisonnable.
Selon les conditions et modalités déterminées par le Gouvernement, dans la limite des crédits budgétaires disponibles, une subvention peut être octroyée aux associations, visées à l’alinéa 1er, qui entament une action en cessation.
Le résumé de ces textes
Le lecteur doit retenir qu’il y a un risque de sanction administrative s’il est titulaire d’un droit réel (propriétaire mais également usufruitier par exemple) dans un immeuble qui peut être considéré comme inoccupé pour les raisons suivantes :
- Un arrêté d’inhabitabilité frappe l’immeuble depuis au moins 12 mois ;
- Le logement est vide de meuble de base depuis au moins 12 mois ;
- Il n’y a aucune ou presque aucune consommation d’énergie dans les lieux (bien qu’une personne soit inscrite à l’adresse) ;
- Personne n’est domiciliée à l’adresse
Dans ces situations, l’autorité administrative (la Ville ou la Commune) applique d’abord l’imposition d’une taxe.
Ensuite, à défaut de régularisation, elles peuvent introduire un dossier pour faire cesser cette situation.
L’action peut aller jusqu’à une procédure judiciaire devant le Président du Tribunal de Première instance compétent.
A Liège, l’introduction d’action en cessation
La Ville de Liège a décidé de mener différentes actions judiciaires contre les propriétaires concernés pour demande la condamnation sous astreinte de ceux-ci à cesser l’inoccupation dans un délai de 3 mois.
Les propriétaires concernés risquent ainsi que devoir prendre en charge les frais de justice de l’ordre de 2.000 € ainsi qu’une astreinte par jour de retard.
Les titulaires de droit réels qui sont dans ce cas de figure, par exemple en cas de succession compliquée ou de bâtiment sinistré ont donc tout intérêt à ne pas pratiquer la politique de l’autruche vis-à-vis de la Ville de Liège au risque de devoir prendre en charge des frais conséquents lors d’une procédure judiciaire.
François DEMBOUR
Julie DECONINCK
Gilles RIGOTTI
19.01.2026
