Depuis le 31 mars 2024, est entrée en vigueur la loi du 9 février 2024 portant dispositions diverses en matière d’économie et modifiant certaines dispositions de la loi Breyne. Ces modifications s’appliquent aux contrats conclus après le 31 mars 2024.
Ces nouvelles dispositions méritent une attention particulière :
- Rappel des sanctions déjà existantes dans la loi Breyne.
Auparavant, seule la violation des obligations suivantes était sanctionnée pénalement :
- Pas de paiement avant la signature du contrat.
- L’acompte payé au moment de la conclusion du contrat ne peut dépasser 5 % du prix total.
- Le promoteur ou l’entrepreneur pourront prétendre, au moment de la passation de l’acte authentique, au paiement d’une somme qui, compte tenu de l’acompte versé, est égale au prix du terrain ou de la quotité qui en est vendue, majorée du coût des ouvrages exécutés.
- Le solde du prix des travaux ne sera exigible, par tranches, qu’à dater de la passation de l’acte authentique, les tranches ne pouvant toutefois dépasser le coût des ouvrages exécutés.
- Lorsqu’une promesse de convention n’est pas suivie de la conclusion de celle-ci, l’indemnité contractuelle à charge de l’acquéreur ou du maître de l’ouvrage ne peut excéder 5 % du prix total.
- Durcissement des sanctions
Dorénavant, le non-respect de plusieurs dispositions de la loi Breyne entraînera des sanctions pénales et administratives et notamment :
- La violation des obligations de certaines mentions obligatoires dans les contrats, celles relatives au prix et sa révision, les modalités de la réception définitive et l’interdiction de clauses de rachat seront désormais passibles d’une amende pouvant atteindre 80.000 EUR ou 4 % du chiffre d’affaires annuel total (selon le dernier exercice clôturé), si ce montant est plus élevé.
- Les infractions aux obligations relatives à l’encadrement des modalités de paiement, des acomptes et aux règles de cautionnement seront punies plus lourdement encore, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 500.000 EUR ou 6 % du chiffre d’affaires annuel total.
Ces sanctions pénales impliquent que la responsabilité pénale propre du dirigeant de l’entreprise pourrait être engagée, conjointement ou non avec celle de la société.
- La recherche active des infractions par le SPF
Une autre nouveauté réside dans la désignation d’agents du SPF pour constater les infractions à la loi Breyne. Ceux-ci peuvent dresser des procès-verbaux constatant une infraction. Ces procès-verbaux devront indiquer le délai de réaction du contrevenant ; délai laissé à l’appréciation de l’agent.
Si aucune réaction n’intervient dans le délai imparti, quatre issues sont envisageables :
- Une action en cessation initiée par le SPF Économie,
- Une proposition de transaction avec une amende inférieure à celle normalement prévue par la sanction pénale,
- Des poursuites pénales,
- Des poursuites administratives avec des sanctions équivalentes, si le ministère public décide de ne pas engager de poursuites pénales.
- Constats et conseils
On constate que les garanties financières, de transparence des contrats et de protection des paiements notamment en cas de faillite du constructeur, n’ont pas changé.
En introduisant des sanctions administratives et pénales lourdes à l’égard des constructeurs et promoteurs immobiliers la volonté du législateur est claire : renforcer la protection des acheteurs et clarifier certaines obligations.
Nous ne pouvons donc qu’inviter les entreprises concernées à la plus grande vigilance dans l’exercice de leur activité respective notamment en vérifiant leurs modèles de conventions et leur pratique sur le terrain afin d’éviter de désagréables poursuites administratives ou pénales.
Sacha ROUFOSSE Alexandru LAZAR
