Les nouvelles tables de conversion de l’usufruit sont disponibles
Vous vous interrogez sur la valeur de votre usufruit ou de votre nue-propriété ? Vous envisagez un achat scindé usufruit/nue-propriété ? Vous devez répartir le coût de grosses réparations ? Les tables de conversion de l’usufruit pour 2024 ont été publiées au Moniteur belge ce 1er juillet 2024.
Quelle est l’utilité des tables de conversion ?
L’usufruit est un mécanisme juridique répandu en Belgique, notamment par l’application de l’usufruit du conjoint ou du cohabitant légal survivant ainsi que par d’autres mécanismes de planification successorale. L’effet principal de cette notion juridique est d’abord de permettre un usage sa vie durant du bien soumis à l’usufruit, généralement un logement, un terrain ou un immeuble. Il est parfois nécessaire de déterminer la valeur de cet usufruit notamment lorsqu’il doit être vendu, converti en cas de vente du bien ou pour déterminer la part de chacun dans des grosses réparations.
Dans ce cas, le législateur a prévu chaque année la publication en juillet de tables de conversion qui permettent de déterminer avec précision sur base d’un pourcentage de la valeur globale, la valeur de l’usufruit. Celles-ci sont articulées autour de tables dites de mortalité qui déterminent l’espérance de vie théorique d’une personne, sur base de son âge et de son sexe. Un taux de conversion est fixé ensuite par application d’un taux d’intérêt. Par exemple, suivant les tables de conversion 2024, une dame de 70 ans a une espérance de vie générationnelle de 18,66 ans supplémentaires (elle peut en théorie espérer vivre encore 18 ans) et son usufruit est évalué à 33,37 % de la valeur du bien. Autre exemple, un jeune homme de 20 ans en 2024 peut espérer vivre jusque 88,36 ans et son usufruit est évalué à 78,15 % de la valeur totale de l’immeuble. L’espérance de vie diminue évidemment avec les années, ce qui explique que la valeur de l’usufruit diminue graduellement avec le temps et de façon non linéaire (on ne diminue pas du même montant chaque année).
Les tables de conversion sont publiées au Moniteur belge chaque année en juillet et sont modifiées en fonction des taux d’intérêts en cours et des données d’espérance de vie actuelles. Vous devez donc vous baser sur les dernières tables publiées pour procéder à l’évaluation. Néanmoins, il s’agit d’une valeur légale et rien ne vous empêche également de fixer conventionnellement la valeur de l’usufruit d’un bien, par exemple si vous vendez la maison dont vous êtes usufruitier et que votre usufruit vaut 20%, vous pouvez convenir avec le nu-propriétaire qu’il est entre vous fixé à 25 %. Cette valeur ne sera toutefois pas nécessairement opposable à l’administration fiscale.
Ces tables s’appliquent-t-elles aussi en matière fiscale ?
Les tables de conversion que nous avons évoquées ne s’appliquent qu’en matière civile. En matière fiscale, la législation est différente et varie en fonction de l’opération ou de la nature de l’impôt.
Une évolution en 2024 : un usufruit revalorisé
A l’examen des valeurs publiées, nous constatons que la valeur d’un usufruit en 2024 est supérieure à celle qui était retenue en 2023 pour une personne placée dans les mêmes conditions : un homme de 20 ans en 2023 disposait d’un usufruit de 59,79 % alors qu’en 2024, son usufruit est évalué à 78,15 %. De la même manière, une Madame de 42 ans en 2024 jouit d’un usufruit de 64,36 % alors qu’en 2023 il aurait été évalué à 46,13 %. Cette évolution s’explique probablement par l’amélioration de l’espérance de vie mais également par la hausse des taux d’intérêts utilisés pour fixer le coefficient.
Gilles RIGOTTI
Avocat
