Rappel des principes
Pour rappel, le précompte immobilier est un impôt régional que vous devez payer chaque année sur les biens immobiliers que vous possédez en ce compris votre maison d’habitation, que vous les mettiez en location ou non.
Cet impôt équivaut à un pourcentage du revenu cadastral indexé. Ce pourcentage varie en fonction de la région, de la province et de la commune dans laquelle ce bien se situe.
La crise sanitaire actuelle conduit à fermer temporairement (nous l’espérons) certains commerces.
Il y a un manque à gagner pour le locataire, mais également pour le propriétaire.
Nous nous sommes naturellement posé la question de savoir si cette force majeure pouvait également jouer dans les relations entre les propriétaires, contribuables et l’administration fiscale.
Législation applicable
Il s’agit d’une matière régionalisée. L’article 257 du CIR/92 définit les conditions d’application.
Pour pouvoir bénéficier d’une remise d’un an, les conditions suivantes doivent être réunies :
- Le contribuable doit en faire la demande, ce n’est pas automatique ;
- Il doit s’agir d’un bien bâti et non meublé ;
- Le bien doit être inoccupé et improductif durant minimum 180 jours au cours de l’année ;
- L’improductivité est involontaire :
- Cela doit être la conséquence de raisons indépendantes de la volonté du réclamant.
- Il doit y avoir recherche de nouveaux locataires.
Pour pouvoir bénéficier d’une remise de plus d’un an, il faut que le réclamant prouve :
- Qu’il ne peut exercer ses droits réels ;
- Que l’impossibilité d’exercer ses droits réels résulte d’une cause de ;
- Calamité ;
- Force majeure ;
- Procédure administrative ou judiciaire.
Application précise
Un jugement intéressant et transposable au cas d’espèce a été rendu par le tribunal de première instance de Namur le 23 mai 2019 (RG 16/1463/A).
Des contribuables ont repris une pisciculture. Ils avaient l’intention de le louer à une société. Le bassin de pisciculture aurait été inexploitable, pendant plusieurs années, en raison de la présence de plusieurs maladies atteignant les poissons élevés sein de celui-ci.
Un docteur atteste qu’« il est impossible, dans l’état actuel des connaissances d’éradiquer cette maladie du bassin hydrographique ».
Ceci aurait fait en sorte que le bien soit inoccupé et improductif, et expliquerait pourquoi ils n’auraient jamais été en mesure de réclamer à la société un quelconque loyer pour aucune des années en cause ni de vendre le site.
Tout ceci tend à démontrer qu’un (corona ?) virus peut être considéré comme un cas de force majeure.
En conclusion
En région wallonne, les propriétaires pourraient bénéficier de la remise du précompte immobilier pour improductivité.
Il faut toutefois que cela dure plus de six mois au minimum.
La question subsidiaire qui va indéniablement se poser est que va-t-il arriver si après le confinement, le locataire tombe en faillite… ? Cette question va se répéter, malheureusement.
Selon nous, les propriétaires sont en droit de réclamer une réduction du précompte immobilier sur la base de la législation applicable, de la situation sanitaire, de la situation financière générale du locataire et de la jurisprudence invoquée ci-avant.
Vous avez encore une question à la lecture de ce commentaire, n’hésitez pas à nous contacter a.bortolotti@avocat.be
