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Droit du bail

Le bail commercial : « Sous les jupons de l’histoire »

Jeudi 09 octobre 2014

Droit du bail

Commission Barreau-Entreprises
Conférence économique du 09.10.14
Le bail commercial : « Sous les jupons de l’histoire »

Dans moins de deux ans, la loi sur les baux commerciaux prend-elle sa « pension » ?

L’Intitulé de l’exposé

L’intitulé de l’exposé fait référence à une émission télévisée diffusée sur une chaîne française (Chérie25) et présentée par Christine Bravo dans laquelle chaque épisode revient sur le destin d'une femme qui a marqué l’histoire de France (par exemple : Marie-Antoinette, Catherine de Médicis, La Pompadour…).

Par analogie, la loi sur le bail commercial, vieille dame née en 1951, a incontestablement marqué l’histoire de notre droit et ses jupons cachent bien d’enseignements jurisprudentiels et doctrinaires.

La présente note a pour objectif de tenter modestement d’apporter quelques éclaircissements à des questions pratiques choisies.

Le texte complet de la conférence est disponible ici :
http://www.leodium-avocats.be/conference_leodium_dembour_lazar.doc


Le bail de résidence principale : enregistrement et indemnités

mardi 17 septembre 2013

Droit du bail

La recension de quelques décisions récentes nous amène à rappeler quelques principes parfois oubliés et à combattre quelques idées reçues.

I. L’enregistrement du bail de résidence principale en application du code des droits de l’enregistrement :

L’enregistrement du contrat de bail de résidence principale est une formalité fiscale obligatoire.
Depuis la loi programme du 27/12/2006 qui a modifié le code des droits d’enregistrement (MB 28/12/2006, 3ième édition, p.75 189), cette obligation est à charge exclusive du bailleur et doit être exécutée dans un délai de deux mois à compter de la signature du bail par les parties (article 32, 5° du code d’enregistrement) auprès du receveur de l’enregistrement du ressort où l’immeuble est situé.


I.2. Sanctions du défaut d’enregistrement :

I.2.1. Amende fiscale :
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/12/2006 (le 01/01/2007), la sanction du non-respect de l’enregistrement des baux impliquait qu’une amende était théoriquement due à charge des bailleurs et preneurs.
Le respect tardif de cette formalité rend toujours exigible une amende fiscale de 25,00€, mais uniquement à charge du bailleur.
Il a été jugé que faute d’enregistrement dans les délais, le bail peut être résilié par le locataire sans préavis ni indemnité mais un bailleur n’est pas en droit de répercuter l’amende à son locataire en cas de tardiveté de l’enregistrement (JP Tournai, 08/07/2008, JT 2009, p.34 ; JLMB, 2009, p.514, somme.) ;


I.2.2. Sanction civile :
Le défaut d’enregistrement d’un bail ne vicie pas la convention intervenue entre parties : en d’autres termes, un contrat de bail non-enregistré est valable et régit les droits et obligations de chacune des parties.
L’article 3 §5 alinéa 3 de la loi du 20/02/1991 telle que modifiée stipule que « après la période de deux mois visée à l’article 32, 5° du code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l’alinéa 1ier que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application » : en d’autres termes, cet alinéa sanctionne le bailleur en cas de non-enregistrement en ce que le locataire est dispensé du respect du délai de préavis et du paiement d’une indemnité.
Il n’en reste pas moins qu’en tout cas le preneur doit donner un congé puisque en vertu du texte de l’article 3, §5, alinéa 3, seul le délai du préavis ne doit pas être respecté. Par application de l’article 3 §5, le délai de préavis ne prend cours que le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
Le preneur sera donc tenu de payer le loyer total pour la période durant laquelle il a donné congé ou quitté les lieux sans préavis (E. Riquier, « Modifications des dispositions du Code Civil en matière de bail et par les dispositions fiscales de la loi-programme du 27 décembre 2006. Une irruption malheureuse de la loi fiscale dans le droit des baux », RGDC, 2007, p.282).
Cette sanction civile, sauf à suivre l’esprit plutôt que sa lettre, reste exclue pour les baux de courte durée (HAMAL et LALOUX, « Modification de la législation sur les baux de résidence principale : quelles contraintes nouvelles pour les propriétaires bailleurs ? », Le CRI, 01/2007, n°310, p.3).
A plusieurs reprises, la Cour Constitutionnelle a confirmé l’exclusion de la sanction civile pour les baux de courte durée (Cour Constitutionnelle, 09/07/2009, n°109/2009 ; Cour Constitutionnelle, 04/02/2010, n°10/2010 et Cour Constitutionnelle, 29/04/2010, n°50/2010) ;
Dans son arrêt du 29/04/2010, la Cour Constitutionnelle a motivé comme suit : « Le législateur a en effet pu considérer que les circonstances qui justifiaient la protection du preneur et la sanction du défaut d’enregistrement du bail sont, en règle, étrangères à celles dans lesquelles les baux de courte durée sont conclus : la durée de ceux-ci rend généralement moins probable, en effet, la survenance d’évènements imprévus pouvant conduire à l’éviction du locataire que lorsqu’il s’agit de baux de longue durée, la multiplication de ces évènements pouvant résulter du simple fait de cette durée » ;
Force est de constater que tous les Juges de Paix ne s’inclinent pas et notamment les Juge de Paix d’UCCLE (JP UCCLE, 04/03/2008, JJP 2011, p.85) et de GRACE-HOLLOGNE (JP GRACE-HOLLOGNE, 12/02/2013, inédit) ;
Dans son jugement du 12/02/2013, le Juge de Paix du Canton de GRACE-HOLLOGNE cite Nicolas BERNARD selon lequel « … rien ne permet de justifier l’exclusion des locataires de courte durée de la protection instaurée par la loi du 27/12/2006… » (Nicolas BERNARD, « La résiliation (sans préavis ni indemnité) d’un bail non-enregistré : pour les contrats de courte durée aussi ? », Obs.sub.JP UCCLE, 04/03/2008) ;


I.2.3. L’indemnité de relocation est-elle due en cas d’absence d’enregistrement du bail ?
Comme précisé ci-dessus, le défaut d’enregistrement d’un bail de longue durée par le bailleur donne le droit au preneur de quitter les lieux à tout moment, sans préavis ni indemnité : se pose dès lors la question de savoir ce qu’il faut entendre par « indemnité » : en d’autres termes, s’agit-il de l’indemnité de résiliation ou de l’indemnité de relocation, voire de l’indemnité de résolution (Voy Infra) ?
Très récemment, le 24/04/2013, le Tribunal de Première Instance de LIEGE siégeant en degré d’appel a été amené à trancher cette question : dans le cas tranché par le Tribunal de Première Instance de LIEGE, le contrat prévoyait qu’en cas de rupture de bail à ses torts et griefs, le locataire paierait à son bailleur une indemnité équivalente à trois mois de loyers (l’article 1760 du Code Civil n’est pas une disposition impérative et les parties peuvent y déroger).
Le locataire soutenait que le bailleur n’était pas en droit d’obtenir cette indemnité au motif qu’il aurait pu résilier le bail unilatéralement sans préavis ni indemnité, à défaut d’enregistrement.
Le Tribunal a fait droit à la demande du bailleur en ces termes (Tribunal de Première Instance de LIEGE, inédit, 24/04/2013):
« Cette indemnité est due contractuellement.
Cette indemnité est due nonobstant l’absence d’enregistrement du bail.
En effet, si le défaut d’enregistrement permet au preneur de résilier le bail unilatéralement sans délai de préavis et sans indemnité quelconque, il ne le dispense pas du paiement de l’indemnité de résiliation (lire : de relocation) en cas de rupture de contrat à ses torts ».
Dans un jugement prononcé le 17/01/2013, Madame le Juge de Paix du canton de Fléron s’était prononcée dans le même sens (JP.Fléron, inédit, 17/01/2013) :
« Le fait que le contrat de bail n’est pas enregistré permet à des locataires de résilier le bail anticipativement sans indemnité, mais cela n’a aucune incidence en cas de résiliation judiciaire aux torts exclusifs des locataires ».


I.2.4. Le locataire en défaut d’avoir satisfait à l’obligation d’enregistrement, peut-il se prévaloir de la sanction civile ?
La 4ème chambre du Tribunal de Première Instance de Liège a examiné cette question et s’est prononcée dernièrement (Tribunal de Première Instance de Liège, Inédit, 04/06/2013).
Dans l’espèce tranchée par le Tribunal, le bail était antérieur à la loi-programme du 27/12/2006 et le contrat de bail mettait à charge du preneur les frais d’enregistrement (« L’enregistrement est à faire dans les 4 mois. Les frais de timbres fiscaux et d’enregistrement et les amendes éventuelles pour cause de retard sont à la charge du preneur »).
Le Tribunal a considéré que les bailleurs auraient dû procéder à un enregistrement du bail pour échapper à la sanction civile selon la motivation pertinente qui suit : « Les dispositions de la loi-programme du 27/12/2006 réformant l’enregistrement des baux imposent au seul bailleur l’obligation de procéder à l’enregistrement du bail de résidence principale dans un délai de 2 mois suivant sa conclusion.
Or, ces dispositions sont entrées en vigueur le 01/01/2007 et s’appliquent aux baux en cours.
Il appartenait dès lors aux bailleurs de procéder à l’enregistrement du bail pour échapper à la sanction prévue par ces dispositions ».


II : Les indemnités dues par un locataire :

II.1. Résiliation ou résolution ?
Selon P. WERY, il n’est pas inutile de distinguer la notion de résolution de la notion de résiliation (P. WERY, « La résolution unilatérale d’un contrat de bail immobilier est interdite », JT 2010, p.709) ;
Ces notions sont souvent utilisées à mauvais escient, et ce même dans le Code Civil !
La résiliation est l’acte juridique par lequel il est mis fin au contrat de commun accord des deux parties, ou de l’une d’elles, si elle y met fin unilatéralement dans les cas permis par la loi (VAN OMMESLAGHE, RCJB, 1988, p.147).
Il convient, dans la première hypothèse, de rappeler une évidence (mais les évidences sont parfois méconnues) : bailleur et preneur peuvent, à tout moment, mettre fin au bail de résidence principale de commun accord (Cour de Cassation, 27/11/2008, RG N°07.0377.F), une telle résiliation n’étant soumise à aucune forme particulière, contrairement aux règles applicables au bail à ferme ou au bail commercial (loi du 04/11/1969 sur les baux à ferme, art.14, alinéa 2 et loi du 30/04/1959 sur les baux commerciaux, art.3, alinéa 4).
Dans la deuxième hypothèse, la résiliation est donc la conséquence d’un congé, acte unilatéral donné par une des deux parties pour mettre fin au contrat sans qu’il n’y ait un quelconque manquement contractuel.
La résolution est, quant à elle, la sanction qui frappe le cocontractant qui ne respecte pas ses obligations comme, par exemple, le non-paiement des loyers et charges.
L’article 1741 du Code Civil prévoit que le louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, tandis que l’article 1762 bis répute non-écrite la clause résolutoire expresse (soit une clause qui autorise, dans les conditions qu’elle fixe, une partie à mettre fin unilatéralement au contrat : en d’autres termes, une intervention judiciaire est nécessaire) dans les contrats de bail immobilier (à ce sujet, Voy Civil BRUXELLES, 19/05/2009, JT 2010, p.718) ;


II.2. Indemnités en cas de rupture anticipée ou fautive :

II.2.1. Un bailleur peut-il cumuler les indemnités de résiliation et de relocation ?
Dans un jugement inédit du 28/03/2013, Madame le Juge de Paix du Canton de FLERON a rappelé que chacune de ces indemnités est due dans un cas de figure différent :
L’indemnité de résiliation a pour objet d’indemniser le propriétaire d’une fin anticipée du contrat de bail, le locataire ayant légalement le droit de mettre fin au contrat, dans certaines conditions et en respectant un délai de renon prévu par la loi
L’indemnité de relocation est celle où un juge prononce la résolution ; dans le silence de la loi du 20/02/1991, c’est au juge qu’il appartient de fixer la juste indemnisation du dommage subi par le bailleur, en application de l’article 1760 du Code Civil qui prévoit que : « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus (…) L’article 1760 du Code Civil n’est pas une disposition impérative et les parties pourraient donc y déroger conventionnellement ».
Pour Madame le Juge de Paix du Canton de FLERON, un bailleur ne peut cumuler les deux types d’indemnités « car chacune est due dans un cas de figure différent » (dans le cas tranché, seule l’indemnité de relocation était due, en conséquence de la résolution judiciaire prononcée par la Juge de Paix aux torts de la locataire (le jugement fait cependant état d’une « résiliation » (sic) judiciaire fautive du bail)).
Observons ici que la jurisprudence et la doctrine ne vont pas nécessairement dans le sens de l’interdiction du cumul.


II.2.2. L’indemnité de résolution :
Le bailleur peut également réclamer des indemnités de résolution, destinées à le dédommager des conséquences de la fin prématurée du bail rompu aux torts de son locataire.
Ces indemnités sont destinées à réparer tout le préjudice qui résulte de la résolution et qui ne se limite pas au seul temps nécessaire à la relocation, comme par exemple le dommage résultant du coût des démarches ou des commissions dues à des intermédiaires dans le cadre de la remise en location du bien, etc.
Il est cependant rare que le Juge alloue une indemnité de plus de trois mois, sauf le cas où le bail prévoit contractuellement un montant forfaitaire à titre d’indemnité de résolution (Propriétaires, locataires, vos droits et vos devoirs, éditions du SNP du 01/06/2011, p.347, n°637) ;


II.2.3. Indemnité de résiliation et clause de dédit :
Une clause de dédit autorise une partie à résilier la convention, moyennant paiement d’un certain montant : il ne s’agit pas d’une clause pénale puisqu’elle n’indemnise pas un dommage, mais constitue la contrepartie de l’exercice du droit de résiliation : une telle clause fait la loi de partie et ne peut être modifiée par le juge (JP 2 LIEGE, 4/10/2005, inédit) : l’indemnité due par le preneur en application de l’article 3, §5 de la loi du 20/02/1991 s’apparente à une indemnité de dédit (Cour de Cassation, 06/09/2002, JT, 25/09/2004) ;
Rappelons que l’article 3, §5 de la loi du 20/02/1991 donne le droit à un locataire de mettre fin au bail de neuf années à tout moment, moyennant un congé de trois mois, tout en prévoyant le paiement d’une indemnité de résiliation : « Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année ».
Le SNP, dans ses modèles de baux, prévoit également le paiement d’une indemnité à charge d’un locataire qui souhaite mettre fin anticipativement à un bail de courte durée (cette indemnité de résiliation n’est pas prévue par la loi) : « Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra (…) consentir à la résiliation anticipée du bail moyennant un préavis de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné, et le paiement d’une indemnité de résiliation forfaitaire et irréductible égale à trois mois de loyers ».
Certains juges de paix prennent la liberté de réduire l’indemnité de résiliation légale en la qualifiant de « pénalité légale » (JP FLERON, 25/09/2007, inédit) : dans son jugement, la Juge de Paix du Canton de FLERON avait estimé devoir ramener l’indemnité à un montant équivalent à un mois de loyer (au lieu de trois) aux motifs d’après nous non-pertinents que d’une part les locataires avaient connu une séparation et des revers financiers et, d’autre part, que les bailleurs n’avaient pas perdu de loyers mais que le départ anticipé de leurs locataires avait entraîné divers tracas, démarches et frais ;


II.2.4. L’indemnité de relocation peut-elle être réduite ?
La jurisprudence à ce sujet est variable et imprévisible : à 2 semaines d’intervalle, la 4ème chambre du Tribunal de Première Instance siégeant en degré d’appel a statué en sens contraire alors que, dans chacun des cas soumis au Tribunal, la convention mettait à charge du locataire une indemnité de relocation égale à un semestre de loyers …
Dans son premier jugement (Civ. Liège, 19/06/2013, Inédit), le Tribunal de Première Instance de Liège a ramené l’indemnité à l’équivalent de 2 mois de loyers : « Le Premier Juge a à bon droit réduit le montant de l’indemnité à l’équivalent de 2 mois de loyers, l’indemnité réclamée en exécution du contrat excédent le montant du dommage que les parties pouvaient pouvoir résulter de l’inexécution de la convention ».
Dans le second jugement (Civ. Liège, 26/06/2013, Inédit), le Tribunal a validé l’indemnité de relocation équivalente à un semestre de loyers : « Les conditions posées à l’application de cette disposition contractuelle sont réunies en l’espèce. Il convient de faire droit à cette demande ».
Dans les deux cas tranchés par la Chambre d’Appel du Tribunal de Première Instance de Liège, les parties étaient liées par un bail commercial ; dans le premier jugement, la locataire était une ASBL tandis que dans le second jugement, la locataire était une SA.
Par ailleurs, dans un jugement prononcé le 30/05/2013, Madame le Juge de Paix du canton de Fléron a ramené l’indemnité de relocation prévue conventionnellement (montant équivalent à 6 mois de loyers) à une indemnité équivalente à un trimestre de loyers, considérant qu’ « Il faut que l’indemnité prévue conventionnellement reste dans les limites du raisonnable et corresponde à sa nature intrinsèque, qui est d’indemniser le dommage subi par le bailleur du fait de la résiliation judiciaire et fautive (dans le chef du locataire) du bail : au contraire, on ne pourrait admettre qu’il s’agisse d’une véritable clause pénale non indemnitaire (…).
Il faut à cet égard rappeler que la matière des baux de résidence principale, si elle est à la base contractuelle, est fortement réglementée et que le législateur a voulu prendre une législation dont de nombreuses dispositions sont impératives, essentiellement dans un objectif de protection du locataire ».


II.2.5. Dégâts locatifs et indemnités de fin de bail :
Quelle que soit la cause de la fin du bail (résiliation, résolution ou échéance contractuelle), le preneur sera toujours tenu des dégâts locatifs qui lui sont imputables.
En outre, il pourra éventuellement être astreint au paiement d’une indemnité d’indisponibilité, c'est-à-dire une indemnité couvrant le bailleur de la perte éprouvée pendant le temps requis tant pour la constatation des dégâts que pour l’exécution des réparations.
S’il se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il sera alors en outre astreint au paiement d’une indemnité d’occupation (Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Story Publishers, B, VI 3-4-5), équivalente au montant du loyer et des charges à dater de la fin du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.
En cas d’introduction d’une procédure en vue d’obtenir la résolution judiciaire du bail, il est recommandé de réclamer dans l’acte introductif (requête ou citation) la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, d’une éventuelle indemnité d’indisponibilité, outre les indemnités de relocation et de résolution.


François DEMBOUR Julie DECONINCK
Avocat au Barreau de LIEGE Avocat au Barreau de LEGE
Juge de Paix Suppléant

Le 21 août 2013