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Droit Fiscal
Impôt des personnes physiques

Bureaux : faut-il les louer ou les acheter ?

Jeudi 17 mai 2018

Droit Fiscal

Impôt des personnes physiques

Une société a besoin de locaux pour développer ses activités. Doit-elle prendre un bien en location ou doit-elle acheter un bien ? Les implications fiscales ne sont pas les mêmes.

En cas de location, certes la PME pourra déduire son loyer, mais elle sera soumise à la législation relative au bail (soit commercial, soit de droit commun) avec tous les risques que cela comporte : éventuelle procédure judiciaire en cas de retard de payement, discussion sur les dégâts locatifs, procédure de renouvellement du bail commercial,…

L’achat semble plus intéressant sur le long terme. Les frais d’achat sont sans doute plus élevés, mais lorsqu’on arrive à l’échéance de l’amortissement, la société se retrouve avec un bien qui ne lui coûte plus rien et qui conserve une valeur patrimoniale importante.

PME : faut-il louer ou acheter ses locaux/bureaux ?

Différence entre achat et location

Une société a besoin de locaux pour développer ses activités. Doit-elle prendre un bien en location ou doit-elle acheter un bien ?

Les implications fiscales ne sont pas les mêmes.

1èreHypothèse : location des locaux

1- Conséquences pour le propriétaire-bailleur

Dans cette hypothèse et afin de fixer un loyer correct, le propriétaire-bailleur devra tenir compte de deux impôts, à savoir une taxation fédérale à l’impôt des personnes physiques et une taxation régionale, le précompte immobilier faussement dénommé par la majorité de la population, « le cadastre ». 

Le propriétaire dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une PME. 

Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total des loyers et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus de 1992). L’avantage locatif se définit comme tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire.

En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 du CIR/92 code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi ». 

Le propriétaire donne, en 2018, en location un immeuble dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000€ par mois. 

Calcul du loyer net :

Loyer brut (article 7 du CIR/92) = (1.000€ X 12 mois) = 12.000€

Loyer net (article 13 du CIR/92) = 12.000€ – 40% forfait de charges = 7.200€

Revenu cadastral revalorisé :  

Le coefficient de revalorisation s’élève à 4,39 pour les revenus tirés de la location en 2017[1], soit 2.000€ X 4,39 = 8.780€

Les 40% de déduction (4.800€) visées par l’article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 X 8.780€ = 5.853,33€), ce qui est le cas. 

La base imposable s’élève donc à 7.200€.

Revenons-en à l’application de l’article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%

Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,7863) = 3.572,60€.

Revenu Cadastral indexé et majoré : 3.572,60 + 40% = 5001,64€, qui seront arrondis à 5002€.

Le montant des loyers (7.200€) est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré. 

La somme de 7.200€ sera soumise à taxation. Cette somme de 7.200€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le bailleur (notamment les revenus professionnels).

Au-delà de 39.660,00€ de revenus, ceux-ci sont taxés à 50 %. Appliqué au cas d’espèce, l’impôt s’élèvera à 3.600€ et ce sans tenir compte des additionnels communaux à l’impôt des personnes physiques. 

Si le contribuable décide de louer son bien à une société commerciale, la solvabilité de cette société et le privilège spécial du bailleur en cas de faillite de cette société devront être contrebalancés par le régime fiscal applicable à cette location.   

En effet, d’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu’à une personne l’affectant à des fins professionnelles.

Dès lors que le bien est affecté à des fins privées, le montant des revenus immobiliers soumis à taxation est égal au revenu cadastral indexé majoré de 40% (article 7 du Code des impôts sur les revenus). L’index s’élève pour les revenus immobiliers détenus en 2018 à 1,7863.

Appliqué au cas d’espèce, cela donne : 

- Revenu cadastral indexé majoré de 40% : (2.000€ X 1,7863) + 40% = 5001,64€, qui seront arrondis à 5002€.

La somme de 5002€ sera soumise à taxation. Le montant du loyer n’a aucune influence dans le cas présent. Cette somme de 5002€ sera cumulée avec les autres revenus que perçoit le contribuable (notamment les revenus professionnels).

Au-delà de 39.660,00€ de revenus, ceux-ci sont taxés à 50 %. Appliqué au cas d’espèce, l’impôt s’élèvera à 2.501€ et ce sans tenir compte des additionnels communaux.

La différence de taxation dans le chef du bailleur est de +/- 1.100€ pour l’année 2018. Dans ces conditions, on comprend aisément que les propriétaires préfèrent louer à des familles et non à des entreprises. 

 

2.- Précompte immobilier -Impôt régional

Le précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé de l’immeuble. Le pourcentage du précompte varie en fonction de la région dans laquelle le bien est situé (taux de 1,25 % pour les Régions Wallonne et de Bruxelles-Capitale ; taux de 2,5% pour la Région Flamande).

La taxe de base destinée à la région ne constitue qu'une partie du précompte immobilier. Les provinces, les agglomérations et les communes ont le droit de majorer cette taxe de base, de centimes additionnels. Le nombre de centimes additionnels qu'elles prélèvent peut varier d'année en année ; ce sont les conseils communaux et provinciaux qui le déterminent chaque année.

Revenu cadastral du bien mis en location à titre privé ou professionnel : 2.000 € 

Coefficient d’indexation : 1,7863

Taux de 1,25 % (RW) – centimes additionnels de 2990 (Ville de Liège) – centimes additionnels de 1750 (Province de Liège)

 

Au profit de la Région wallonne : (2000 € × 1,7863 × 1,25% = 44.66 €) 

Au profit de la Ville de Liège : (2000 € × 1,7863 × 1,25% × 29,90 = 1.335,26€) 

Au profit de la Province de Liège :(2000 € × 1,7863 × 1,25% × 17,50 = 781.51€) 

 

TOTAL = 2.161,42€

 

3.- Montant de la location

Le contribuable, désireux, de réaliser un investissement intéressant serait bien avisé de faire ce calcul avant de mettre en location.  

Appliqué aux cas d’espèce[2], le contribuable devra louer au minimum(uniquement pour couvrir la charge d’impôts d’ipp et de précompte immobilier) à :  

- en cas de location professionnelle : (3.600€ + 2.161,42€) / 12 mois= 480,12€.

Il convient de rappeler que la prise en charge conventionnelle du précompte sera considérée comme un avantage locatif (tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire).

 

4.- TVA

Sans entrer dans le détail, Le code de la TVA belge, en son article 44, §3, 2°, exempte l’opération de location du champ d’application de la taxe. 

Cela signifie qu’une personne qui met à disposition un immeuble ne doit pas porter en compte une TVA sur le loyer réclamé. 

 

Conséquences pour la PME-locataire

La PME qui conclut un contrat de bail avec un propriétaire pourra déduire le montant des loyers sur la base de l’article 49 du Code des impôts sur les revenus de 1992. 

Cela a une conséquence importante pour le bailleur. En effet dès lors que la société déduit ce loyer, le propriétaire-bailleur sera imposé sur les revenus locatifs perçus. 

Le société loue, en 2018, des bureaux pour un loyer de 1.000€ par mois. Le locataire pourra déduire de ses bénéfices la somme de 12.000€, ainsi que le précompte immobilier de 2.161,42€ si, suivant le contrat de bail, il lui est porté en compte. 

 

2èmehypothèse : Achat de bureaux

 

1- Amortissement et déduction de divers frais

Prenons l’exemple simple d’une société qui décide d’acheter des bureaux (et excluons les montages fiscaux intéressants mais souvent mal perçus par l’administration fiscale comme les acquisitions scindées usufruit-nue-propriété ou les opérations d’emphytéose/superficie. Si ces opérations sont correctement montées et motivées, elles sont intéressantes fiscalement). 

La société achète des bureaux qui existent depuis une dizaine d’années. Dans ce cas, les droits d’enregistrement seront appliqués sur la vente. Ils seront dus par la société. En régions Wallonne et de Bruxelles-capitale, le montant des droits d’enregistrement s’élève à 12,5%. En région Flamande, ils s’élèvent à 10%. 

La société acquiert donc des bureaux pour un prix de 200.000€. Les droits d’enregistrement dus par la société seront de 25.000€ en régions Wallonne et de Bruxelles-capitale. En région Flamande, le montant sera de 20.000€. 

La société pourra déduire de ses bénéfices le montant des droits d’enregistrement et amortir l’immeuble. 

Aucun délai d’amortissement de l’immeuble n’est fixé par la loi. Généralement, la société amortit le prix d’achat du bien (de 200.000€) sur une période de 33 ans, soit 3% par an. 

S’il s’agit de bâtiment industriel, l’administration fiscale accepte une durée d’amortissement de 20 ans, soit 5%.

Cela veut donc dire que chaque année, la société verra son bénéfice réduit d’un montant de 6.060,60€ (amortissement durant 33 ans) ou d’un montant de 10.000€ (amortissement durant 20 ans).

Le précompte immobilier payé (voy. à cette occasion l’exemple donné plus haut) sera également déductible par la société.

Que va-t-il se passer à la fin de l’amortissement ? La valeur comptable et fiscale de l’immeuble sera nulle. Toutefois, économiquement cet immeuble conservera une valeur et entrera en ligne de compte lorsque la société sera liquidée ou que les parts sociales seront transmises. 

 

2 - TVA

Sans entrer une nouvelle fois dans les détails et si ce sont des bureaux nouvellement construits, la société peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime optionnel de TVA. 

Les droits d’enregistrement ne seront plus applicables. Le taux de 21% de TVA sera applicable. La vente s’élèvera donc à 242.000€ (200.000€ +21%). 

Si la société acquéreuse est soumise à la tva, cela pourra être intéressant car elle déduira la tva de 42.000€ en une fois et pourra compenser ce montant avec la tva qu’elle applique sur ces factures. 

Si elle vend le bien dans les 15 ans, alors il y a aura lieu de procéder à une révision prorata temporis. Ainsi, elle vend ce bien après 10 ans, elle devra restituer la somme de 14.000€.

 

En conclusion :  

La conclusion est variable et dépend de la situation dans laquelle on se place. En cas de location, certes la PME pourra déduire son loyer, mais elle sera soumise à la législation relative au bail (soit commercial, soit de droit commun) avec tous les risques que cela comporte (éventuelle procédure judiciaire en cas de retard de payement – discussion sur les dégâts locatifs – procédure de renouvellement du bail commercial,…).

L’hypothèse de l’achat est plus intéressante sur le long terme. Les frais d’achat sont sans doute plus élevés, mais lorsqu’on arrive à l’échéance de l’amortissement, la société se retrouve avec un bien qui ne lui coûte plus rien et qui conserve une valeur patrimoniale importante.  

 


Droit Fiscal

interview de Me Bortolotti dans le quotidien lavenir.net

Jeudi 29 mars 2018

Droit Fiscal

Retrouvez son intervention dans le quotidien @lavenir_net ou sur le site https://avocatbortolotti.com/2018/03/29/retrouvez-mon-intervention-dans-le-quotidien-lavenir_net/

 

 


Droit Fiscal
Impôt des personnes physiques

Tout savoir sur le revenu cadastral qui sert de calcul pour le précompte immobilier et votre base taxable à l'impôt des personnes physique

Mercredi 27 janvier 2016

Droit Fiscal

Impôt des personnes physiques

mercredi 27 janvier ou le mercredi 3 février 2016, à 19h30 au Sheraton Brussels Hotel (30ème étage)  Place Rogier 3 à 1210 Bruxelles

Tout savoir sur le revenu cadastral qui sert de calcul pour le précompte immobilier et votre base taxable à l'impôt des personnes physique (fixation, indexation, mode de contestation, obligations du contribuables, pouvoirs de l'Administration du cadastre par Aurélien Bortolotti, avocat au barreau de Liège

Après la conférence, vers 20h30, les participants seront conviés à partager le verre de l’amitié.                                            

Au plaisir de vous rencontrer à cette occasion, nous vous prions, chère Madame, cher Monsieur, de croire à l’assurance de nos sentiments dévoués.

Talon réponse à renvoyer avant le 28/01/2016 au SNPC – rue du Lombard 76 à 1000 Bruxelles - Fax : 02/512.44.61 - @mail : snpliege@skynet.be 

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Nom : …………………………………………………………………………………… Prénom : …………………………………………

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Code postal : ………… Commune : ………………………………………………………. N° membre : ………………………

Tel/GSM ……………………………………  e-mail : ….......................……………………………………………………………..

Inscrit ………. personne(s) à la séance du 2 février 2016.

 


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Droit Fiscal
Fiscalité locale

La taxe sur les immeubles inoccupés – Nouveaux arrêts de la Cour de cassation

Lundi 1er décembre 2014

Droit Fiscal

Fiscalité locale

La taxe sur les immeubles inoccupés – Nouveaux arrêts de la Cour de cassation

La Cour de cassation a rendu deux nouveaux arrêts intéressants en matière de fiscalité locale les 27 juin 2014 et 11 septembre 2014.

Les faits ayant conduit au second arrêt peuvent être résumés comme suit. Un habitant était propriétaire d’un bien inoccupé situé sur le territoire de la ville de Charleroi. Cette dernière avait adopté un règlement-taxe sur les immeubles inoccupés le 23 avril 2007. Dans ce règlement, il était prévu l’exonération des immeubles appartenant à l’Etat, aux Provinces, aux Communautés, aux Régions, aux Communes et aux Etablissements publics. Le règlement-taxe ne justifiait pas la raison de cette exonération de la taxe.

Sur pied de ce règlement, l’habitant s’était vu notifié un avertissement-extrait de rôle d’un montant de 2.700 €. Ce contribuable avait introduit une réclamation administrative devant le Collège Echevinal (pour rappel, il s’agit du recours administratif préalable prévu à peine de déchéance). La Ville avait rejeté cette réclamation.

Le contribuable a alors introduit un recours judiciaire devant le tribunal de première instance de Mons. Au cours de l’audience de plaidoiries, la Ville de Charleroi a soutenu que les pouvoirs publics sont exonérés de la taxe car ils doivent satisfaire à leurs missions d’intérêt général. Dans un jugement du 10 février 2010, le tribunal va écarter cet argument aux motifs que :"Seuls doivent être pris en compte les motifs tels qu’ils ressortent du règlement ou du dossier relatif à son élaboration. La Ville de Charleroi ne produit pas le dossier d’élaboration du règlement litigieux. En conséquence, seuls doivent être pris en compte les motifs tels qu’ils ressortent du règlement litigieux. Le préambule du règlement ne vise que la situation financière de la Ville de Charleroi : le but du règlement est donc de remédier aux problèmes financiers. La taxe s’applique aux immeubles abandonnés. Il peut être difficilement soutenu qu’un pouvoir public remplit une mission de service public en laissant un immeuble à l’abandon : dans une telle hypothèse, précisément, il n’existe pas un service public ».

La conséquence de ce raisonnement est la violation des articles 10, 11 et 172 de la Constitution et l’annulation de l’avertissement-extrait de rôle litigieux.

La Ville de Charleroi va déposer une requête d’appel. La Cour d’appel de Mons confirmera, le 27 avril 2012, les termes du jugement de première instance, tout en soulignant qu’ : « il n’est dès lors pas possible de vérifier si c’est pour des motifs compatibles avec les articles 10, 11 et 172 de la constitution que l’exonération, sans restriction, en faveur des personnes morales de droit public a été prévue lors de l’adoption du règlement-taxe litigieux ».

La Ville de Charleroi va se pourvoir en cassation. La Cour a rendu son arrêt le 11 septembre 2014. Très succinctement, elle va dire pour droit que : « S’il n’est pas requis que la justification ressorte immédiatement du seul règlement attaqué, encore faut-il en pareil cas que l’objectif pouvant raisonnablement justifier la différence de traitement qui en découle apparaisse du dossier constitué au cours de son élaboration ou puisse être déduit du dossier administratif constitué par son auteur. Le moyen qui soutient qu’il n’y pas lieu de se cantonner aux travaux préparatoires, au préambule, aux documents qui ont ou auraient précédé l’adoption du règlement mais qu’il s’impose d’avoir égard au but réel poursuivi par la règlementation et à sa justification, tels qu’ils peuvent se déduire des moyens et arguments proposés par l’autorité, manque en droit ».

La Cour de cassation confirme donc la position défendue par le contribuable. La taxe est ainsi définitivement annulée.

Si cet arrêt est important, il doit toutefois être nuancé. La portée de la règle de droit ne peut s’appliquer que si la commune ou la ville qui a adopté un règlement-taxe qui exonère les bâtiments publics n’a pas motivé la différence de traitement avec les bâtiments dits privés.

En effet, la Cour de cassation a considéré le 27 juin 2014 que : « L’arrêt considère, par référence aux conclusions prises par la commune d’Uccle devant la cour d’appel, que l’un des buts du règlement-taxe est de lutter contre l’abandon volontaire d’immeubles, que, au travers de cet objectif transparait le souhait de la commune d’Uccle de combattre la spéculation immobilière et que comme l’a très bien relevé la Cour constitutionnelle, les personnes morales de droit public se distinguent des personnes morales de droit privé en ce qu’elles n’ont que des missions de service public et ne doivent servir que l’intérêt général et que les personnes morales de droit public ne peuvent donc pas servir des intérêts purement égoïstes en exerçant de la spéculation foncière ». Dans ce litige, l’exonération générale prévue en faveur des personnes morales de droit public a été admise parce qu’elle était motivée.

Le règlement-taxe litigieux de la commune d’Uccle était motivé comme suit : « Vu la nécessité de lutter efficacement contre l’abandon volontaire d’immeubles.
Considérant que des immeubles sont exclus de l’offre du logement au préjudice de la communauté ;
Considérant que des immeubles abandonnés constituent une menace pour la sécurité et l’hygiène et entrainent une charge importante pour la collectivité…. ».

La position de la Cour de cassation dépend donc de la motivation ou non du règlement-taxe. Nous sommes toutefois étonnés de la position prise par les juridictions de fond dans cette seconde affaire. En effet, le règlement-taxe exonérait les personnes morales de droit public. Or, la différence de traitement avec les personnes morales de droit privé n’est pas motivée. Ce sont les juridictions qui viennent à la rescousse des autorités communales, ce qui est selon nous, critiquable.

L’attention du contribuable devra donc être portée sur les termes du règlement-taxe lorsqu’il recevra un avertissement-extrait de rôle sur les immeubles bâtis inoccupés. En effet, si le règlement-taxe n’est pas motivé, il conviendra de se prévaloir de l’arrêt de la Cour de cassation du 11 septembre 2014. Si par contre, le règlement-taxe est motivé, il sera nécessaire d’invoquer d’autres arguments, comme le non-respect de la procédure de taxation d’office, l’irrégularité des constats, le caractère rétroactif du règlement-taxe, etc.

Au moment d’écrire ces lignes, nous apprenons, par l’intermédiaire de la presse, que le Collège communal de la Ville de Charleroi a décidé de déclarer les réclamations déposées par les propriétaires pour les taxes enrôlées durant la période de 2005 à 2010 recevables et fondées.

Affaire à suivre donc

Aurélien BORTOLOTTI
Avocat au Barreau de Liège
Cabinet Leodium

a.bortolotti@leodium-avocats.com


Droit Fiscal
Impôt des personnes physiques

Dépenses pour garde d’enfants – modification du régime juridique

Jeudi 30 octobre 2014

Droit Fiscal

Impôt des personnes physiques

L’arrêté royal du 30 septembre 2014 modifiant l'AR/CIR 92, en ce qui concerne la transformation de la déduction des dépenses pour garde d'enfants en une réduction d'impôt a été publié au moniteur belge de ce lundi 6 octobre 2014.

Auparavant, les frais de garde d’enfants étaient déductibles à concurrence d’un certain montant de l’ensemble des revenus du contribuable.

Bien que le montant n’ait pas changé (11,20€ par jour et par enfant), la déduction est devenue une réduction d’impôt depuis le 1er janvier 2014 (l’arrêté royal a un effet rétroactif). Cela emporte deux conséquences.

La première, c’est qu’elles n’interviennent pas au même stade. L’impôt se calcule, très succinctement, comme suit : on additionne les revenus perçus durant l’année que l’on diminue des déductions fiscales. A ce montant, l’administration fiscale applique le taux d’imposition progressif par tranches. On obtient de la sorte, un impôt brut. Ensuite, les réductions d’impôt sont mises en œuvre. L’impôt ainsi obtenu est un impôt net. La déduction et la réduction d’impôt n’interviennent donc pas au même moment dans le calcul de l’impôt.

La deuxième différence est liée au montant des revenus. Plus les revenus sont élevés, plus la déduction est intéressante. La dépense dépendra du taux progressif par tranches. La réduction d’impôt est fixée forfaitairement à 45% du montant dépensé. Cette mesure favorise les revenus plus modestes.

Les exemples décrits ci-dessous illustrent ces deux différences.

Hypothèse de base : contribuable imposé comme isolé qui, compte tenu de la limitation à 11,20 euros par jour de garde et par enfant, a dépensé 1.000 euros pour garde d'enfants qui donnent droit à un avantage fiscal.

Cas 1 : le total des revenus nets du contribuable s'élève à 25.000 euros
• dépense déductible : Avantage : 1.000 x 45% (taux progressif pour les revenus situés entre 19.810€ et 36.300€) = 450 euros
• réduction d'impôt : Avantage : 1.000 x 45% (taux fixé forfaitairement) = 450 euros

Cas 2 : le total des revenus nets du contribuable s'élève à 20.000 euros
• dépense déductible : Avantage : 190 x 45% (taux progressif pour les revenus situés entre 19.810€ et 36.300€) + 810 x 40 % (taux progressif pour les revenus situés entre 11.890€ et 19.810€) = 409,50 euros
• réduction d'impôt : avantage : 1.000 x 45% (taux fixé forfaitairement) = 450 euros

Cas 3 : le total des revenus nets du contribuable s'élève à 40.000 euros
• dépense déductible : Avantage : 1.000 x 50% (taux progressif pour les revenus situés au-delà de 36.300€) = 500 euros
• réduction d'impôt : Avantage : 1.000 x 45% (taux fixé forfaitairement) = 450 euros


Il s’agit de la mise en œuvre des premières mesures fiscales liées à la régionalisation de l’impôt.
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Aurélien BORTOLOTTI

a.bortolotti@leodium-avocats.com


Droit Fiscal
Fiscalité locale

Un jugement qui fait du bruit ou mieux de l’espace

Mercredi 28 mai 2014

Droit Fiscal

Fiscalité locale

La ville de Liège a adopté un règlement-taxe le 24 novembre 2008 relatif à la taxe urbaine sur les déchets ménagers, à charge des personnes qui offrent en location des logements à d’autres qui n’y sont pas domiciliés, en abrégé la taxe urbaine kots.

L’article 2 de ce règlement précisait les notions de logement de superficie réduite, de superficie habitable, de pièce d’habitation, de logement offert en location et de logement meublé («personne qui offre en location des logements»: la personne (personne physique, personne morale, société ou association) qui loue ou propose en location un ou plusieurs logements a des locataires qui ne sont pas inscrits, pour chaque logement considéré, aux registres de la population ou des étrangers au 1er janvier de l'exercice d'imposition »).

Le taux de la taxe était fixé à 100€ par an et par logement offert en location.

Un contribuable qui était propriétaire d’un immeuble dans lequel résidaient 4 personnes non domiciliés se voit notifier, chaque année (exercice fiscal 2009, exercice fiscal 2010 et exercice fiscal 2011), un avertissement-extrait de rôle.

La ville de Liège estimait que le propriétaire était redevable de la taxe urbaine kots. Le contribuable s’estimait non redevable de la taxe puisqu’il donnait en location l’intégralité d’une maison d’habitation entièrement rénovée.

Il a introduit, à la réception de chaque avertissement-extrait de rôle, une réclamation administrative. Il s’agit d’un recours obligatoire, connu sous le nom de recours administratif préalable. Ce recours doit être exercé endéans les six mois de la réception de l’avertissement-extrait de rôle en Région Wallonne (délai de trois mois en cas de taxes communales bruxelloises et flamandes). Il doit nécessairement être introduit sous peine d’irrecevabilité devant le Collège Echevinal. Si ce recours administratif préalable n’est pas exercé et que le contribuable saisit directement le tribunal, cette juridiction devra déclarer la demande irrecevable.

Dans le cas d’espèce, la Ville de Liège n’a jamais statué sur la réclamation administrative. Le contribuable a alors décidé d’introduire un recours judiciaire (Il existe la possibilité d’introduire un tel recours lorsque l’autorité locale n’a pas statué sur la réclamation et ce dans un délai de six mois ou de neuf mois en cas de procédure de taxation d’office. Si l’autorité locale a pris une décision, le contribuable dispose d’un délai de trois mois introduire un recours judiciaire devant le tribunal compétent).

Le Tribunal a donc été saisi du litige sans qu’une décision de la Ville de Liège ne soit rendue sur le recours administratif introduit.

Devant le tribunal, le contribuable soutenait que le contrat portait sur l’intégralité d’une maison d’habitation et offrait les avantages d’une colocation pour tous les locataires vivant partout comme une famille se partageant l’espace de vie total sans contraintes autres que celles qui régissent la vie communautaire.
La mise à disposition collective d’une maison d’habitation engendre des obligations d’entretien et de réparation pour tous et chacun des locataires sur l’ensemble du bien loué puisque l’examen des conditions de jouissance de l’immeuble, énoncées à l’article 7 du contrat, démontre que les locataires sont tous et chacun responsable de son état d’entretien et de propreté ainsi que de l’état de la machine à laver, du lave-vaisselle, de l’état des conduites d’eau, du chauffage et des installations sanitaires auxquels ils doivent veiller l’hiver et en cas d’absence

Le tribunal va, au terme d’un examen approfondi du contrat de bail et de ses modalités d’exécution, considérer que : « Selon l’article 6 du règlement du 24 novembre 2008, la taxe est due par logement offert en location. Le requérant soutient qu’il ne met en location qu’un seul logement, à savoir l’intégralité d’une maison d’habitation. Ce logement a été pris en location par cinq personnes par bail du 1er septembre 2008. Ce bail a été enregistré le 27 octobre 2008. Les locataires déclarent louer les lieux à titre de résidence principale. Un seul loyer est prévu.
Il ressort de l’examen du contrat de bail qu’il s’agit effectivement d’un seul logement ; le fait que ce logement soit occupé par plusieurs personnes ne permet pas, compte tenu des circonstances concrètes, d’en déduire que l’immeuble a été décomposé en cinq logements différents.
De plus, la taxe enrôlée ne concerne que quatre logements.

Dans ces circonstances, les conditions d’application de la taxe ne sont pas remplies ».

Le tribunal annule, dans son jugement du 28 avril 2014, la taxe et condamne la Ville de liège aux dépens de l’instance. Au moment d’écrire ces lignes, nous apprenons que la Ville de Liège a acquiescé à la décision intervenue.

Beaucoup de communes et Villes ont adopté un règlement-taxe similaire. La décision du tribunal de première instance de Liège et le mécanisme mis en œuvre par le contribuable sont dès lors transposables à ces règlements-taxes. Il n’est pas interdit de s’en inspirer.


Aurélien BORTOLOTTI
Avocat
Cabinet Leodium - a.bortolotti@leodium-avocats.com


Droit Fiscal
TVA

Les Avocats seront soumis à la T.V.A. à partir du 1er janvier 2014

Jeudi 29 août 2013

Droit Fiscal

TVA

Le Gouvernement fédéral a décidé, lors de son conclave budgétaire du mois de juillet, de soumettre les prestations d’avocat à la T.V.A.
Les prestations, qui jusqu’à présent étaient exonérés, seront dorénavant soumises à un taux de 21%.
Ces mesures entrent en vigueur à partir du 1er janvier 2014.

Nous pouvons dire que pour les clients qui sont déjà soumis à TVA, cela n’aura pas de conséquences. En effet, ils pourront déduire la TVA payée sur les prestations de l’avocat.
Pour les autres, malheureusement, cela va entrainer une augmentation des honoraires. Il convient de souligner que cette augmentation ne profitera pas à votre conseil. Cette somme devra, en effet, être versée à l’Etat fédéral.

Nous ne manquerons pas de vous tenir strictement informés des suites de cette question.

Le cabinet LEODIUM »


Droit Fiscal
Fiscalité locale

Taxe sur les immeubles bâtis inoccupés - La Cour d’appel de Liège sanctionne la Ville de Verviers

Mardi 30 mai 2013

Droit Fiscal

Fiscalité locale

1 - FAITS

À l’instar des autres communes et villes de la Région wallonne, la Ville de Verviers avait adopté, le 2 mars 2009, un règlement-taxe sur les immeubles bâtis inoccupés.
Suivant ce règlement-taxe, la taxe était due par le titulaire du droit réel de jouissance (propriétaire, usufruitier, ... ) sur tout au partie d'un immeuble inoccupé à la date du deuxième constat, ou, le cas échéant, de chaque constat postérieur à celui-ci.
La taxe s’élevait à un montant de 150,00 € par mètre courant de façade d’immeuble bâti ou de partie d’immeuble bâti, tout mètre commencé étant dû en entier.
Concrètement, le montant de la taxe s’obtenait de la sorte : 150€ multiplié par le résultat de l'addition du nombre de mètres courants de façade d'immeuble à chacun des niveaux inoccupés de l'immeuble, à l'exception des caves, sous-sols et combles non aménagés.
Ce même règlement-taxe stipulait, en son article 5, § 2, que : «  Un contrôle est effectué au moins six mois après l'établissement du constat visé au point a. Le titulaire du droit réel de jouissance (propriétaire, usufruitier,…) dispose de trente jours après l’envoi du 2ème constat pour faire part de ses observations éventuelles.
Si, suite au contrôle visé à l’alinéa 1er du présent paragraphe, un second constat établissant l'existence d'un immeuble bâti inoccupé est dressé, l'immeuble ou la partie d'immeuble inoccupé est considéré comme maintenu en l'état au sens de l'article 1er, et une formule de déclaration est alors jointe à la notification. Le titulaire du droit réel de jouissance (propriétaire, usufruitier,…) disposera de trente jours pour renvoyer la formule de déclaration, datée, signée et dûment complétée avec tous les éléments nécessaires à la taxation ainsi que pour faire valoir ses droits aux exonérations prévues à l’article 4 ».

Ces dispositions énonçaient clairement que la taxe ne pouvait être établie qu’après la réunion de quatre conditions, à savoir :
- l’établissement de deux constats d’inoccupation ;
- le respect d’un délai de six mois entre les deux constats ;
- l’envoi au contribuable d’un formulaire de déclaration ;
- enfin, le respect par l’autorité communale d’un délai de 30 jours après l’envoi du formulaire de déclaration. Ce délai permettait ainsi aux contribuables de communiquer les éléments nécessaires à la taxation, mais également de faire valoir leurs observations sur ces éléments (nombre de mètres de façade, niveaux ou même contestation du champ d’application du règlement-taxe).

En l’absence de déclaration rentrée spontanément par le contribuable, la Ville de Verviers pouvait d’office fixer le montant de la taxe et plus particulièrement les mètres de façade et le nombre de niveaux de l’immeuble.
Ce faisant, la Ville de Verviers prévoyait, dans son règlement, une procédure de taxation d’office.
Selon la Ville de Verviers, un contribuable était propriétaire d’un immeuble inoccupé.
Sur pied du règlement-taxe, la Ville de Verviers avait adressé un avertissement-extrait de rôle d’un montant de 4.800,00 € au contribuable (8 mètres de façades X 4 niveaux X 150€).
Dans le cadre de cette affaire, le contribuable contestait avoir reçu le formulaire de déclaration et n’avait donc pas pu faire valoir ses observations dans le délai de trente jours.
La Ville de Verviers avait donc fixé, d’autorité, le nombre de mètres courant de façade d'immeuble bâti (le personnel de la Ville de Verviers était venu prendre les mesures de la façade).
Sans tenir compte des droits de la défense (et a fortiori sans respecter le délai de 30 jours), elle a adressé un avertissement-extrait de rôle au contribuable.


2.- PRINCIPES GENERAUX

Maintenant que les faits du litige ont été établis, il y a lieu d’exposer succinctement les principes généraux applicables en la matière.
La procédure de taxation locale est régie par une loi du 24 décembre 1996 relative à l’établissement et au recouvrement des taxes provinciales et communales. Cette compétence a, cependant, été régionalisée. Les Régions sont dorénavant compétentes. La Région Wallonne a intégré, sous réserve de quelques dispositions mineures, cette loi. Les cours et tribunaux font d’ailleurs toujours état de cette loi.
L’article 6 de la loi du 24 décembre 1996, énonce que : « Lorsque le règlement de taxation prévoit une obligation de déclaration, la non-déclaration dans les délais prévus par ce même règlement ou la déclaration incorrecte, incomplète ou imprécise de la part du redevable entraîne l’enrôlement d’office de la taxe.
Avant de procéder à la taxation d’office, l’autorité habilitée à arrêter le rôle en vertu de l’article 4, notifie au redevable, par lettre recommandée à la poste, les motifs du recours à cette procédure, les éléments sur lesquels la taxation est basée, ainsi que le mode de détermination de ces éléments et le montant de la taxe.
Le redevable dispose d’un délai de trente jours à compter de la date d’envoi de la notification pour faire valoir ses observations par écrit ».
La Cour de Cassation a considéré qu’en l’absence de déclaration, les communes et les provinces étaient tenues de respecter la procédure de taxation d’office et plus particulièrement les droits de la défense (Cass. (1re ch., F.) , 27 janv. 2011– R.G. n° F.09.0154.F.). A défaut, la cotisation établie devait être annulée.

« Dès lors qu'il considère que la société anonyme D. D. Formula 1, redevable des taxes, n'a pas elle-même souscrit la déclaration prescrite par les règlements-taxes litigieux et que, en transmettant aux administrations communales concernées le décompte de la billetterie du Grand Prix de 2004, la Société de promotion du circuit de Spa-Francorchamps n'a pas agi comme mandataire de cette redevable, l'arrêt attaqué justifie légalement sa décision « qu'en l'absence de déclaration régulière des éléments nécessaires au calcul des taxes [...], les [demanderesses] étaient légalement obligées de recourir à l'égard de la [société D. D. Formula 1] à la taxation d'office prévue par l'article 6 de la loi du 24 décembre 1996 ».


3.- SOLUTION

Compte-tenu de ce qui a été précisé ci-avant, la Cour d’appel de Liège, saisie du litige, sanctionne la Ville de Verviers pour non respect de la procédure de taxation d’office.
La Cour énonce que : « La ville de Verviers fait valoir que, dans le cadre du règlement taxe litigieux, elle ne recourt jamais à la procédure de taxation d’office telle qu’elle est prévue par l’article 6 de la loi du 24 décembre 1996 puisqu’elle dispose déjà des éléments dont elle a besoin dans les constats d’inoccupation établis antérieurement et se base sur ces éléments pour l’enrôlement d’office de la taxe.
Qu’en l’espèce, elle a effectivement établi d’office, en l’absence de déclaration, la cotisation litigieuse sans respecter la procédure de taxation prévue par la loi.
Que cette pratique est contraire au prescrit de l’article 6 de la loi du 24 décembre 1196 et lèse les droits de la défense puisqu’elle ne permet pas, en violation des principes dégagés par les arrêts précités de la cour de cassation, au contribuable de faire valoir ses arguments de la manière prévue par la loi.
Que la cotisation litigieuse doit donc être annulée pour avoir été établie en violation de l’article 6 de la loi précitée du 24 décembre 1996 ».
La Cour ajoute même que : « il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les autres moyens évoqués par l’appelant ».
Elle estime que le non-respect de cette procédure de taxation d’office est suffisant pour annuler l’impôt et n’envisage même pas les moyens et arguments soulevés par les deux parties.


4.- CONCLUSION

La Ville de Verviers avait édicté un règlement-taxe sur les immeubles bâtis inoccupés. Dans ce règlement, elle fixait les règles de taxation, et plus particulièrement les règles relatives à la procédure de taxation d’office. Cependant, elle ne les respectait pas.
Dans son arrêt du 12 févier 2013, la 22ème Chambre de la Cour d’appel de Liège a sanctionné la Ville de Verviers pour non respect des règles du jeu qu’elle s’était elle-même fixée.
Une issue donc favorable pour le contribuable, sous réserve toutefois d’un éventuel pourvoi en cassation de la Ville de Verviers.

François DEMBOUR Aurélien BORTOLOTTI
Avocats au Barreau de Liège
Cabinet Leodium

a.bortolotti@leodium-avocats.com


Droit Fiscal
Impôt des personnes physiques

Revenus immobiliers, taxation & avantages

Mercredi 07 novembre 2012

Droit Fiscal

Impôt des personnes physiques

Taxation des Revenus immobiliers


Nous allons considérer, pour des raisons de simplicité, que tous les immeubles sont situés en Belgique.


1ère hypothèse : le contribuable dispose d’une seule habitation

Le contribuable dispose d’une seule habitation qu’il occupe à des fins privées (résidence familiale). Dans cette hypothèse, l’article 12 du Code des impôts sur les revenus exonère ce revenu immobilier en ces termes : « Sans préjudice de la perception du précompte immobilier, est exonéré le revenu cadastral de l'habitation que le contribuable occupe et dont il est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier ».

Illustration : Prenons l’hypothèse où Monsieur O.H., contribuable belge, est soumis à l’impôt des personnes physiques. Il occupe, en 2012, un immeuble (A) à des fins privées dont le revenu cadastral est de 1.000€. En vertu de la disposition légale citée, il ne devra pas indiquer, dans sa déclaration fiscale, le revenu cadastral de l’immeuble qu’il occupe.


2ème hypothèse : le contribuable dispose de deux habitations

Le contribuable dispose de deux habitations qu’il occupe à des fins privées (résidence familiale et résidence secondaire). Dans cette hypothèse, l’article 12 du Code des impôts sur les revenus lui permet de choisir l’habitation qui sera exonérée d’impôt (« Lorsque le contribuable occupe plus d'une habitation, l'exonération n'est accordée que pour une seule habitation à son choix »).

Illustration : Monsieur O.H. occupe, en 2012, outre l’habitation visée dans la première hypothèse, une seconde résidence (B), dont le revenu cadastral est de 2.000€.

Dans ce cas, nous ne pouvons que lui conseiller de choisir l’exonération de l’immeuble dont le revenu cadastral est le plus élevé. Ainsi, il devra mentionner dans sa déclaration fiscale le revenu cadastral de l’immeuble A, s’élevant dans notre hypothèse à 1.000€.

Concernant cet immeuble, il sera taxé sur le revenu cadastral majoré de 40% (article 7 du Code des impôts sur les revenus). Il convient toutefois de tenir compte de l’indexation des revenus. Ainsi le revenu soumis à taxation, sera le revenu cadastral indexé majoré de 40%. Cet index s’élève pour les revenus immobiliers acquis en 2012 à 1,6349.

Calcul de la somme qui sera soumise à taxation :
- Revenu cadastral indexé : (1.000€ X 1,6349)= 1.634,90€
- Majoration du Revenu cadastral de 40% = 1.634,90€ + 40% = 2.288,86€, qui seront arrondis à 2.289€.

La somme de 2.289€ sera soumise à taxation.


3ème hypothèse : location par le contribuable d’un immeuble à des fins privées

Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une personne qui l’affecte à des fins purement privées (immeuble servant à l’habitation familiale). Le contribuable a, dans cette hypothèse, l’obligation d’enregistrer le contrat de bail.

Dès lors que le bien est affecté à des fins privées, le montant des revenus immobiliers soumis à taxation est égal au revenu cadastral indexé majoré de 40% (article 7 du Code des impôts sur les revenus), comme dans la 2ème hypothèse.

Illustration : Monsieur O.H. donne, en 2012, en location un immeuble (C) dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une famille pour un loyer de 500€ par mois.

Calcul de la somme qui sera soumise à taxation :
- Revenu cadastral indexé : (2.000€ X 1,6349)= 3.269,80€
- Majoration du Revenu cadastral de 40% = 3.269,80€ + 40% = 4.577,72€, qui seront arrondis à 4.578€.

La somme de 4.578€ sera soumise à taxation. Le montant du loyer n’a aucune influence dans le cas présent.


4ème hypothèse : location par le contribuable d’un immeuble à des fins professionnelles

Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à une personne (personne physique ou personne morale) qui l’affecte à des fins purement professionnelles.

Dans cette hypothèse, le montant qui sera soumis à taxation est le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40% (Article 7 du code des impôts sur les revenus). L’avantage locatif se définit comme tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire.

En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 de ce même code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi ».

Comme dans les hypothèses précédentes, nous allons envisager cette formule alambiquée au travers d’un exemple.

Illustration : Monsieur O.H. donne, en 2012, en location un immeuble (D) dont le revenu cadastral est de 2.000€. Il loue cet immeuble à une société pour un loyer de 1.000€ par mois. Cette société prend en charge le précompte immobilier de 500€.

Calcul du loyer :

Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (1.000€ X 12 mois) + 500€ (avantage locatif)= 12.500€
Loyer net (article 13 du CIR/92) : 12.500€ – 40% forfait de charges = 7.500€

Revenu cadastral revalorisé (Dans cette hypothèse, on doit tenir compte d’un revenu cadastral revalorisé et non du revenu cadastral indexé).
 
Le coefficient de revalorisation s’élève à 4,10 pour les revenus tirés de la location en 2012.
2.000€ X 4,10 =8.200€

Les 40% de déduction (5.000€) visées par l’article 13 du CIR/92 ne peuvent être supérieurs au 2/3 du revenu cadastral revalorisé (2/3 X 8.200€ = 5.466,66€), ce qui est le cas. La base imposable s’élève donc à 7.500€.

Revenons-en à l’application de l’article 7 du CIR/92, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut-être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%

Revenu cadastral indexé : 2.000€ X 1,6349= 3.269,80€
Revenu Cadastral indexé et majoré : 3269,80€ + 40% = 4.577,72€, arrondi à 4578€
Le montant des loyers (7.500€) est donc bien supérieur au revenu cadastral indexé et majoré. Ce sont donc 7500€ qui seront soumis à taxation.

D’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu’à une personne l’affectant à des fins professionnelles.

Si le contribuable décide de louer son bien à une société commerciale, la solvabilité de cette société et le privilège spécial du bailleur en cas de faillite de cette société devront être contrebalancés par le régime fiscal applicable à cette location.


5ème hypothèse : location et affectation mixte

Dans l’hypothèse où le contribuable loue un immeuble à une personne qui l’affecte tant à des fins privées que professionnelles, il conviendra de ventiler le revenu cadastral. L’article 8 du code des impôts sur les revenus impose d’enregistrer le contrat de bail et de proratiser le montant des affectations privée et professionnelle de la location. Pour des raisons simplicité, nous avons décidé de ne pas illustrer cette hypothèse.


6ème hypothèse : location par le contribuable d’un immeuble à une société dont il est gérant ou administrateur

Le contribuable dispose d’un immeuble qu’il donne en location à la société ou à une personne morale dans laquelle il exerce une fonction de gérant ou d’administrateur. Cette mise à disposition par le dirigeant de la société peut être intéressante dans la mesure où le forfait de charges de 40% envisagé dans la quatrième hypothèse est plus intéressant que le forfait de charges professionnelles (3% des revenus professionnels) retenu pour les dirigeants d’entreprises. En outre, les revenus immobiliers n’entrent pas en ligne de compte pour le calcul des cotisations sociales dues.

Afin d’éviter que trop de dirigeants d’entreprises ne louent l’immeuble à la société à un prix trop élevé, le législateur a adopté l’article 32 du Code des impôts sur les revenus, ainsi rédigé : « Les rémunérations des dirigeants d'entreprise sont toutes les rétributions allouées ou attribuées à une personne physique :
1° qui exerce un mandat d'administrateur, de gérant, de liquidateur ou des fonctions analogues;
2° qui exerce au sein de la société une fonction dirigeante ou une activité dirigeante de gestion journalière, d' ordre commercial, financier ou technique, en dehors d'un contrat de travail.
Elles comprennent notamment :
3° par dérogation à l'article 7, le loyer et les avantages locatifs d'un bien immobilier bâti donné en location par les personnes visées à l'alinéa1er, 1°, à la société dans laquelle elles exercent un mandat ou des fonctions analogues, dans la mesure où ils excèdent les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction du coefficient visé à l'article13. De ces rémunérations ne sont pas déduits les frais relatifs au bien immobilier donné en location. »

Illustration : Monsieur O.H. donne, en 2012, en location un immeuble (F) dont le revenu cadastral est de 7.000€. Il loue cet immeuble à une société, dans laquelle il exerce les fonctions de gérant rémunéré, pour un loyer de 10.000€ par mois. Cette société prend en charge le précompte immobilier de 500€.

Il convient de tenir compte, dans cette hypothèse, du loyer réel. Contrairement à la quatrième hypothèse, aucun forfait de charges ne peut être déduit du montant des loyers et avantages locatifs.

Loyer brut (article 7 du CIR/92) : (10.000€ X 12 mois) + 500€ (avantage locatif : tout ce qui est mis à charge du locataire et qui aurait dû être pris en charge par le propriétaire)= 120.500€

Le loyer brut ne doit pas être supérieur ou égal au 5/3 du revenu cadastral revalorisé. Le coefficient de revalorisation s’élève à 4,10 pour 2012, ce qui donne dans le cas présent : 5/3 X 7.000€ X 4,10 = 47.833,33€

Le montant de 47.833,33€ sera soumis à la taxation des revenus immobiliers. Le montant de 120.500€ - 47.833,33€ sera quant à lui soumis à la taxation des rémunérations de dirigeants d’entreprises, soit 72.666,66€. Des cotisations sociales seront dues sur ce montant.

Le droit fiscal étant de stricte interprétation, cette requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels ne concerne pas l’hypothèse où l’immeuble est donné en usufruit à la société ni celle où la société bénéficie d’un droit d’emphytéose sur le bien.

Aurélien BORTOLOTTI

a.bortolotti@leodium-avocats.com


Droit Fiscal
Droits d’enregistrement

Modifications des taux réduits des droits d’enregistrement pour les donations de biens meubles en Région wallonne

Lundi 12 mars 2012

Droit Fiscal

Droits d’enregistrement

Par décret du 15 décembre 2011 contenant le budget des recettes de la Région wallonne pour l’année budgétaire 2012 (M.B., 29 décembre 2011, p. 81.165), cette Région a modifié le taux des droits d’enregistrement perçu à l’occasion de la donation de biens meubles.

Les donations de biens meubles sont enregistrées lorsqu’elles sont constatées par acte notarié (donation authentique) ou présentées au bureau de l’enregistrement. Cette présentation volontaire peut être intéressante en cas de décès du donateur endéans les trois ans suivant la donation. Les donataires ne pourront être tenus au paiement de droits de succession sur le montant de la donation, et il ne sera pas tenu compte de ce montant pour calculer le taux des droits suivant les différentes tranches de taxation. La réserve de progressivité des donations est, en effet, abrogée.

En conséquence, les donations de meubles enregistrées au taux réduit fixe ne sont donc plus prises en compte, ni dans la base de taxation des donations ultérieures entre les mêmes parties, ni dans la succession du donateur.

L’inconvénient est qu’un droit d’enregistrement est dû pour ces donations. Ce droit est proportionnel à l'émolument brut perçu par le donataire. Cependant, ce n’est pas le taux de 12,5% qui est applicable, mais des taux réduits déterminés par la qualité du donataire.

Auparavant, les taux réduits s’élevaient à 3, 5 et 7% de l’émolument brut.

Le taux est dorénavant de 3,3% pour les donations en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux. Pour l'application des droits de donation, on entend par cohabitant légal la personne qui, au moment de la donation,
- était domiciliée avec le donateur,
- avait avec celui-ci une déclaration de cohabitation légale conformément aux dispositions du livre III, titre Vbis, du Code civil.

Antérieurement, le texte exigeait en outre que la déclaration de cohabitation légale ait été reçue plus d'un an avant la donation. Cette condition d'ancienneté d'un an a été sanctionnée par la Cour constitutionnelle (arrêt 187/2009 du 26 novembre 2009) saisie à propos de la même exigence formulée dans l'article 48 du Code des droits de succession. Le législateur wallon a mis sa législation en matière de donation en conformité avec cette jurisprudence.

La notion de cohabitant légal est étendue à la personne, qui au moment de la donation était domiciliée ou avait sa résidence habituelle avec le donateur au sens de l'article 4 du Code de droit international privé, et était avec lui dans une relation de vie commune conformément au chapitre IV du même Code, c'est-à-dire une situation de vie commune donnant lieu à enregistrement par une autorité publique et ne créant pas entre les cohabitants de lien équivalent au mariage.

Il n'est pas tenu compte du lien de parenté résultant de l'adoption simple, sauf :
- lorsque l'enfant adoptif est un enfant du conjoint ou du cohabitant légal de l'adoptant ;
- lorsque, au moment de l'adoption, l'enfant adoptif était sous la tutelle de l'assistance publique ou d'un centre public d'aide sociale, ou orphelin d'un père ou d'une mère morts pour la Belgique ;
- lorsque l'enfant adoptif a, avant d'avoir atteint l'âge de vingt et un ans et pendant six années ininterrompues, reçu exclusivement ou principalement de l'adoptant ou éventuellement de l'adoptant et de son conjoint ou de son cohabitant légal ensemble, les secours et les soins que les enfants reçoivent normalement de leurs parents ;
- lorsque l'adoption a été faite par une personne dont tous les descendants sont morts pour la Belgique.

Les enfants du conjoint ou du cohabitant sont assimilés aux enfants du donateur même si la donation intervient après le décès du père ou de la mère de l'enfant.

Il en est de même pour les enfants élevés par le donateur comme "parent d'accueil" ou comme tuteur ou subrogé tuteur à la condition que l'enfant, avant d'avoir atteint l'âge de vingt et un ans et pendant une période de six ans, ait reçu du donateur (ou de celui-ci et de son conjoint cohabitant) les secours et soins normalement prodigués par un père ou une mère.

Le taux de 5,5% s’applique pour les donations entre frères et sœurs, et entre oncles ou tantes et neveux ou nièces.

Le taux est de 7,7% est, quant à lui, applicable pour les donations à toutes autres personnes.


Aurélien BORTOLOTTI

a.bortolotti@leodium-avocats.com